2010年4月28日 星期三

只要在GDP高點減碼下來,管它什麼股災 !!

From: chiang
Sent: Wednesday, April 28, 2010 2:21 PM

標普將希臘債信降到垃圾級,歐元大貶、全球股市災情四起 2010/4/28
【財訊快報】......


From: mikeon
Sent: Wednesday, April 28, 2010 3:31 PM

只要在GDP高點把股票減碼下來,管它什麼股災 !!

2008年的次貸風暴如此
2010年的希臘債信危機也是


From: keishao chen
Sent: Thursday, April 29, 2010 10:41 AM

沒錯,
Mike的GDP理論是小弟從幼稚園唸到到博士以來
學過最受用的一套方法
謝謝Mike兄的指導
希望在下一次的GDP低點巴菲特班的同學們
可以再度創下績效高峰


參閱:讓我想起2008年
怎不見有技術分析的高人出來告訴我們高點到了

2010年4月26日 星期一

美股報稅經驗----申請退回被扣30%股利

From: Joe Chen
Sent: Tuesday, April 27, 2010 11:40 AM

這只是個人報稅經驗分享,若有對於美國稅法問題,
還是要向專業人士請教。

非美國籍者每年報稅有免稅額
(例如2008年的免稅額為US$3,500),
因此我向美國國稅局(IRS)報稅,
藉此申請退回美股投資所扣30%股利之稅金,
並成功的獲得IRS的退稅。

報稅步驟
A.申請個人報稅識別號碼(ITIN)

1.申請個人報稅識別號碼(ITIN) ,
須填寫W-7表格並附上證明身份文件(護照公證)。
W-7下載:  http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/fw7.pdf

2. 我是以郵寄謢照正本代替護照公證。
個人證明文件有二種方法,一是直接寄護照正本,
一是用護照影印本但要經過法院公正,
這個方法比較繁複,所以我選擇將護照寄到美國。

B.填寫1040-NR表格
向IRS報稅,藉此申請退回美股投資所扣2008年的預扣30%股利

1. 填寫年度1040-NR表申請退稅。
1040-NR下載:  http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/f1040nr.pdf

2. 將填好的W-7及1040-N,連同個人證明文件,
寄到美國國稅局(IRS)。

3. 於2010年1月初郵寄掛號寄出文件

4. 3月初先收到IRS給的報稅識別號碼(ITIN),
三月中再收到IRS寄回的護照正本

5. 3月下旬收到IRS支票,退稅金額比實際退稅金額多一些,有加計利息
6. IRS所寄資料都是用平信寄回,要注意收件地址可確定收到信
7. 將退稅支票存入銀行托收,約需一個月入帳
8. 今年報稅(2009),美國籍報稅截止日4月15日,境外人士報稅截止日6月15日

後記: 由衷感謝 Michael教導,以及巴菲特班同學慷慨分享,讓我學會如何投資美股。

參考網頁: http://www.tw.org/newsletter/taxlaw.html

非居民身份報稅
由於美國法律規定報稅人必須有社會安全號碼(Social Security Number)或個人報稅識別號碼(Individual taxpayer identification number, ITIN)。一般而言,社會安全號碼可在抵美後向社會安全局(Social Security Administration)申請。任何無法取得社會安全號碼的 F、J、M、Q 簽證持有人,必須在報稅前即獲得他們的個人報稅識別號碼。申請 ITIN 必須填寫 W-7 表格寄至Internal Revenue Service Center, Philadelphia, Pennsylvania 19255-0215。由於申請 ITIN 需要最少三十天的時間,建議同學們儘早申請。

非居民報稅,須填具下列兩項表格(1)1040NR 或1040NR-EZ及(2)個人資料表(Form 8843)。非居民可使用 1040NR-EZ (較簡易的表格),如果:(1)無扶養 (Dependent);(2)在美只有薪資和獎學金收入;(3)綜合所得淨額 (taxable income)低於五萬美元(其他相關規定請參照 1040NR-EZ 說明書)。非居民雖有利息收入但仍可使用 1040NR-EZ ,如果銀行利息是免稅(請參照前頁 W-8表格之討論)。如果不符合使用 1040 NR-EZ 的規定,非居民得使用 1040NR。 (有關稅務表格和表格說明書取得的方式,請參考後述之【報稅步驟】)

報稅的步驟

至於報稅的步驟,本文僅以1040NR的填寫步驟為主,因為對留學生而言,使用1040NR 者為多數且也較有利(以下討論也適用於1040NR-EZ)。原則上,誠實報稅及在合法的範圍內尋求個人的最大權益是填表的兩大前題。從順序上來說,通常從聯邦稅表先著手,再填州稅表。

報稅的步驟如下:

索取表格:稅務表格 (Forms, 如 1040NR),表格說明書 (Instructions, 如: Instructions for Form 1040NR),報稅手冊( Publications,如:外國人報稅須知(Publication 519),課稅和免課稅收入( Publications 525),聯邦所得稅須知(Publication172)可經由下列途徑取得:1.學校圖書館或當地公共圖書館;2.國稅局各地辦公室 (Federal buildings);3.打免費電話 1-800-TAX-FORM(1-800-829-3676)索取;4.自 IRS 網站上下載。

逐項填寫:稅表主要的項目有個人資料部分(姓名、地址、社會安全號碼或ITIN、婚姻狀況、國籍),收入所得部份(一般收入所得包括RA、TA所得都會列在W-2的薪資收入單上,而獎學金收入則列在1042S收入單上),個人寬減額部份(每年金額都會調整,可向專業報稅人士、學生顧問詢問,或自行查詢IRS網站資料),分項扣除額部份(對非居民而言,只有少數幾項可填寫,比如:事先被扣繳的稅、慈善捐贈、意外損失或遭竊、某些因課業有關支出等,不過都必須填寫附表說明支出原因)。每一個項目在說書上都會詳細解釋,最好逐條研讀後再填入。表格的最後一項就是查閱稅表上的稅率並比對自己核算出的金額,如此便能得知自己應該要被繳稅或者退稅了。

關於獎學金的申報,凡是Graduate Assistantships (TA, RA, GA ),均須以薪資所得報稅,學費並無法以「教育支出」(qualified educational expenses)抵稅。然而自學校所獲得的學費減免(tuition remission or reductions)獎學金,可不必繳稅。

目前我國和美國並無稅務協定(Tax Treaty),因此,稅務表格、說明書和手冊中有關稅務協定的部份並不適用。

核對與存底:稅表的附頁還有一項是有關填表人在居留的資料,例如預定居留時間、或有無國外收入來源等等,對於與自己無關的問題,可以寫上N/A (Not Applicable ) ,填完這一項,就算是完成了填表步驟;當然,最重要的工作就是將所有的相關文件都檢查過,一一附上,免得又增加以後補寄的麻煩。最後,也別忘了一定要將所有表格文件影印一份自己保存,以備將來參考或者國稅局有任何疑問時查詢用。

截止時期:報稅的最後期限是四月十五日,但是如果儘早寄出,就可以早日收到退稅支票(約十週之內)。如無法在四月十五日前完成報稅,你可以利用Form 4868在四月十五日之前延長四個月的報稅期限。至於沒有任何收入的報稅人,其1040NR稅表及資料卡,只要在六月十五日以前寄出即可。

参考網頁:
http://www.tw.org/newsletter/taxlaw.html
http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/i1040nr.pdf


From: 李show me
Sent: 2010年6月9日上午12:35

大大你好
我從mikeon的郵件上有看到你辦美國退稅的經驗
若是現在還可以辦退稅嗎 ? 還是要在4/15之前
我再網路上也有查詢一些相關的資料
但是他們是用1040nr_ez去報稅,因為他們再美國打工
那若是股利的退稅(我沒去過美國)可以用1040-NR_EZ
還是只能用1040_NR呢 ? 謝謝大大的指教


From: Joe Chen
Sent: Monday, June 14, 2010 12:05 PM

備齊資料,用1040NR補報稅 !


From: mchi
發表於 2012-4-12 17:01

請問護照公證是拿到地方法院還是AIT呢 ?
沒看到相關說明,所以上來問一下。Thanks !


From: Joe Chen
發表於 2012-4-13 19:36

外交部文件證明資訊
http://www.boca.gov.tw/ct.asp?xItem=1410&CtNode=122&mp=1
可先電話詢問,或直接寄護照申請也可




2010年4月24日 星期六

佳格逐漸變好

From: 鄭澤民
Sent: Saturday, April 24, 2010 5:03 PM

請問對於佳格長期看法與產業判斷
是否有今年有納入你候選名單 ??

我的看法如下:
1.對於其基本面的好轉roe逐漸提升
且今年的配股配息有穩定成長趨勢
缺點是股價過高,
產品健康產品的比重較重
大陸銷售無法準確得知其狀況也是隱憂之一

2.相關食品生產的器皿公司如生產瓶蓋與寶特瓶下游廠商價格有調整趨勢,
問問附近中盤商,據他們說明現在商品都先外銷到大陸
但其實銷售並不如預期,所以有業績灌水之虞。

3.負債下降,且盈餘轉增資有逐漸增加趨勢,
對於其股本安定性增高

4.產業好轉,股價可能不會回到25以下低價,
請問這又是否該如何買進 ?


From: mikeon
Sent: Saturday, April 24, 2010 5:13 PM

佳格逐漸變好
聽在中國工作的 William 桑講,
佳格在中國的事業日漸有成

業績灌水應該不嚴重,因為配息率超過40%

「盈餘轉增資有逐漸增加趨勢,對於其股本安定性增高」 ??
不用考慮這一點,只要低盈再率+配得出息即可

請等到股價便宜+GDP低點再買


















From: weyzhiro
Sent: Saturday, April 24, 2010 10:57 PM

佳格也是我的入圍名單之一喔 !
剛開始知道這家公司時
覺得佳格的產品在台灣有很高的市占率
但因為其桂格品牌產品是跟美商代理的
且有簽訂有限期代理的合約,到期再議價是否續約
所以一直沒把佳格列為入圍名單

後來得知代理商控制了客戶關係
美商不太可能輕易更換代理商
就開始對佳格越來越有興趣
但遲遲沒有正式入圍我的入選名單
總覺得還差臨門一腳

直到我發現每個禮拜天都會到好市多吃東西的我
發現怎麼那麼多人的購物推車裡都會有桂格品牌的產品
當下我就決定把佳格正式納入入圍名單了 !!
彼得林區的逛街找股票活生生發生在我身上


參閱:佳格(1227)

有部分同學開始把你當神

From: 張淵傑
Sent: Monday, April 19, 2010 3:15 PM

Dear Michael:
你昨天上課用力喊減碼,
今天台股就大跌,
簡直就是神 !!!


From: mikeon
Sent: Monday, April 19, 2010 8:04 PM

希望同學都有把我的話聽進去


From: 鄭澤民
Sent: Saturday, April 24, 2010 2:21 PM

近日發覺有部分同學開始把你當神,
本人雖不認同,但確對有些同學學習心態感到無奈.....
股市是變化無常的,利用GDP判斷趨勢是常識
讓部分學生有把你當神的feel
這樣會害他們停止學習,這樣他們永遠都是散戶

你在神功書中的第一章
[關羽與散戶投資在廟中] 關羽痛斥新光將軍投資觀念錯誤
只會追求比他準的名師,有如現在同學把你當神一樣
散戶無法改變他們的觀念,沒有去學習一些的基本功課
就永遠無法在股市中獲勝

[散戶勝經]是一本退職散戶寫成的一本投資故事書,
其中內容不時強調散戶要對所投資的產業了解並做適當研究
才是「價值投資」的體現
「反向投資」更是他入場的觀念
雖然他不看那些ROE 等等會計常用數據
但 其強調的學習知識的重要性
才是散戶與其他學生該學習的觀念

建議mikeon應該強調盈再表只是學習過程的簡化工具
而非把你當能神,
再者我想學的是你對產業研究與盈再表的結合運用,
而非你變成神的過程...

若感覺不舒服,敬請原諒
By 大陸書記


From: mikeon
Sent: Saturday, April 24, 2010 2:46 PM

那只是開玩笑
我不介意
你也不要當真
我可不會分身大法


From: 子偉
Sent: Saturday, April 24, 2010 3:25 PM

我也覺得只是玩笑話啦
不過mike確實是把投資理論講得很親民
很容易理解
因為這樣的關係很容易照做
我覺得,GDP的概念對一般散戶來講不是常識
大部分散戶對於GDP的概念很微薄
相反的都是在所謂的技術分析或是ECFA、雲端概念等題材裡打轉
這是我的個人看法


From: Leon Chen / 亮鈞
Sent: Saturday, April 24, 2010 5:45 PM

michael 不是神啊...
他只是教導學生是「普通人」也可以辦得到的投資學啊 !!!
就看自己有沒有把他教導的去運用在自己的投資上或事業上...
個人是覺得真的蠻實用的,不僅僅是用在股票上 !

蘋果電腦不是巴菲特想買的公司

From: fivegeneration
Sent: Saturday, April 24, 2010 8:06 AM

當然沒有哪家公司是白痴就可以經營的,
但經營公司也是有難度的差別

舉例來說,蘋果的賈柏斯得了癌症時,
他就不敢公開這件事情,
因為全世界都知道這家公司很大程度
是靠他的設計與概念撐起來的(iTune, iPod, iPhone)

用這種觀念來想,
中鋼的董事長得絕症和鴻海的總裁得絕症,
哪個比較令投資人害怕?
答案就出來了


From: mikeon
Sent: Saturday, April 24, 2010 2:26 PM

蘋果電腦的產品會變
它不是巴菲特想買的公司

中鋼則是,所以老巴買了韓國浦項鋼鐵廠

有人會問,蘋果可是2000s年代美國漲最多的一支股票
幾年前也有一位在上市公司擔任發言人的同學問我,
巴菲特怎麼沒買到90s年代的飆股Dell
是的,這二家公司老巴都沒買到,
卻無礙衪成為世界最有錢的人

由底下幾張表可看出,
蘋果電腦從2001年的最低點到現在
9年漲了18倍(=270.8/14.4-1)


































同時期,浦項漲了8倍 (=122.3/13.6-1)


































Dell在過去10年股價倒跌了
可知巴菲特當年沒買,
沒什麼錯



2010年4月22日 星期四

白痴也能經營的公司

From: weyzhiro
Sent: Thursday, April 22, 2010 11:49 PM

所謂白痴也能經營的公司是什麼?
不論誰來經營都能賺錢的公司,
比如說可口可樂、大統益、台塑、中鋼、亞泥等等....
因為他們賣的產品是經久不變,
且有高市占率,產業地位穩固
你不跟他們買還要跟誰買 ?

意思是像中鋼那種因為政治酬庸而當董事長卻也能賺錢的公司嗎?
是的 ! 如果我因政治酬庸當上中鋼董事,
中鋼還是一樣賺錢 !! 你去當也是一樣 !!

如此說來鴻海也不是白痴也能經營的公司囉?
鴻海不是 !
要一直靠著併吞、擴大生產線來養活自己(盈再率總是相當高),
應該也只能郭台銘自己做吧?
或許是吧 !! 但這不是判斷白癡是否能經營的重點 !!

所以這算是天才才能經營的公司囉?
是滴 !! 跟台積電、聯發科、台達電、微軟等等一樣
都是天才能經營的企業 !!


From: 黃欽宏
Sent: Friday, April 23, 2010 9:34 AM

台塑集團新任的掌門人不斷地說…
沒簽ECFA,就會相對日韓石化廠失去競爭力,
他們會很多人失業
這樣算是「產業地位穩固」嗎?

中鋼不是白痴就能經營的公司
要當中鋼的董事長,不在於專業,
在於鋼鐵業的人際關係,
按捺立委、經濟部、高雄市長的技巧,還要有堅強的巴庫
沒有堅強的巴庫,在鋼品(and 鐵礦砂)急漲下,
沒法抵抗下游大量的提貨與囤貨需求,
如何維持轉嫁能力,讓毛利不墜?

這些都是最上乘的武功,
所以個人認為中鋼不是白痴所能經營的公司

至於大統益,是因為台灣市場規模小,
國際食品大廠懶得跟他玩,所以還混得不錯

個人認為,絕對沒有白痴能經營的公司
波克夏不是,道瓊百年企業奇異不是
甚至巴菲特班也不是,因為要會寫程式和回答問題
會寫程式和耐得住性子回答問題的白痴並不多


From: weyzhiro
Sent: Saturday, April 24, 2010 12:06 AM

當然沒有一間公司是可以白痴來經營
此白痴只是個單純的形容詞
誰都可以當中鋼董事也是個形容詞

簡而言之,投資要有好績效白痴還比專業經理人厲害
(這句也是形容詞) !! 彼得林區那句也是形容詞 !!

我怎麼覺得越簡單越單純的投資法越讓人沒辦法理解
反而越技術越複雜的投資法卻是一堆人一窩蜂的想去了解 ??

麥可已經教會我們看財報了
但很多人卻卡在選標的這個地方
我找到感興趣的公司後,按一下盈再表
再看看其公司網址了解其產品
看看其近年的年報
再看看其過去的新聞
就可以決定要不要入圍
最後的決策「買進」就等便宜價而已 !!
難以相信吧 !!

2010年4月21日 星期三

賣或不賣,很掙扎

From: sharon
Sent: Tuesday, April 20, 2010 3:49 PM

現在是GDP高點已過
(今年1月時減碼速度不夠快,只減20%,一嘆)
但 Michael 又說成本低時可以不用賣
我買進裕民均價是34.5,中鋼均價是22.7
(託Michael您的福,是2008/10月看書後買到這種好價錢)
心裡掙掙扎扎,到底賣是不賣 ?


From: mikeon
Sent: Tuesday, April 20, 2010 3:53 PM

無法判斷的,賣一半,至少對一半


From: 凱元
Sent: Tuesday, April 20, 2010 9:41 PM

要看你的心態,如果你願意長期跟者中鋼、裕民公司走
加上你本錢夠低 (要破你成本很難,已經除權一次了)
不賣而長期持有,一樣賺錢(還原股價)

景氣循環股買得不夠低
在GDP往下的時候,ROE變化很大,
不購低很容易破成本

如果不賣
就要問自己,假設到下次買點,股價跌得很慘,
能不為所動,繼續加碼嗎 ? (股東心態)
能的話就別賣,
不能的話就賣出,或是賣一半

我的裕民買40、中鋼23,
我本身是賣掉..要看你自己決定

我是做機械加工,目前鋼鐵生意超好,
不好的時候中鋼跌到19~~23附近,
現在很好股價32~~35,

我本身是抱較不受景氣影響的高ROE股

手中持股漲要開心,跌要比漲還要更開心 !!!
不跌,下次GDP低點要怎買 ><


From: Horace
Sent: Tuesday, April 20, 2010 3:30 PM

現在是GDP高點,
那麼我2008年買在高點57元的亞崴
要如何處理呢?


From: 子偉
Sent: Wednesday, April 21, 2010 12:32 PM

記得mike堂上曾經推導過
roe與買進的價格決定了,投報率也就決定了
對我來說這是課程中最精要的部分

既買在高點就應該賣了吧
我也買了亞崴 23塊買的,今年第一季就賣了

當中很多次想把它賣了
等於是抱得不安穩
因為mike大說過
「亞崴是好公司,但是會好多久他不太不知道
且之前發生經營團隊出走的問題,不太像好學生的特質」

2010年4月19日 星期一

巴菲特班同學過的日子都是這樣

From: 黃毓婷
Sent: Monday, April 19, 2010 8:11 PM

好久不見了,
最近有點悶得慌,工作一成不變的做了好幾年,
股票還沒到低點又不能買,
生活變得相當的平淡,
我想問一下大家有沒有什麼不錯的吃喝玩樂社團
或活動可以推薦一下,
還是facebook上有什麼好玩的粉思團可以加入的
(吃喝玩樂以外的也OK)

變得呆呆的毓婷


From: mikeon
Sent: Monday, April 19, 2010 8:54 PM

巴菲特班同學過的日子都是這樣

今天在八里騎腳踏車騎了一下午
晚上吃日本料理

魔法書:
「上過葛拉漢課的同學,很多後來也成為出色的基金經理人。
其中一位叫湯姆(Tom Knapp)的同學,巴菲特說他在上課時,是整天在海灘上玩的小混混,20年後他還在海灘上玩耍,不過已經是那片海灘的主人,他買下那片海灘。所以我現在也很努力在八里左岸騎腳踏車。」

2010年4月17日 星期六

人生第一次獲利..看到績效眼淚快流下

From: 凱元
Sent: Saturday, April 17, 2010 8:19 PM

我是中壢凱元,我是在2008.07去上課的
沒上課之前買股票基金都是賠錢 ><
徬徨無助的我走進書局..看到了理財雜誌
雜誌寫台灣有一位洪瑞泰先生是把巴菲特觀念說得最好的人..
當股市在下跌,他每天只拿著入圍名單走來走去,看這支股票能買嗎..
我當時在想..股票跌很恐怖..他怎麼不怕...
雜誌有一些人分享感受,
都說買進中鋼、台化、鴻海、中碳,別賣就會賺錢..

我鼓起勇氣..在2008年4月多買進中鋼47、中碳84
(這是我工作多年存的錢)
我不知道它是高點..買了之後我都沒賣 (也看好馬上好)
當台股從9,800多點慢慢往下殺ㄉ時候..
我就想..沒關係我是股東
越跌越慘的時候..我就想好像有點不對..也快跌到我的本
我就去買洪老師的書來看..看了幾頁..真的被雷打到
股票漲跌不可知,投資只分可知不可知..讓我驚醒..

當時的我沒看完書..發現洪老師有上課..
而且有留手機..我就打電話
當時洪老師接了之後..我說你好我要上課...雖然我還沒有付學費
你可以幫幫我嗎..我一定會去上課付錢..拜託..
老師很溫柔真的..他說你別慌你說你怎麼了..
我說雜誌不是說買進好股票就別賣..
可是我中鋼買47,中碳買84
我開始害怕(因為我下我所有ㄉ錢)..
老師說你持股成本過高..
而且你買在高點..台股會漸漸往下..
建議我隔天快賣出,
我說好謝謝,之後我就去上課..

真的是改變我人生的課..
雖然很多公式我看不懂..
但是我學到很棒的觀念..
神功的觀念可以用在生活中!!

這波股災我用老師教我的觀念.
人棄我撿、分批買進、買自己認同的公司
到目前獲利很好..
我真的很感謝洪老師..
不然我的中鋼還套在高點

在這途中非常感謝老師、同學..
老師都會在信上提醒教導..
也很感謝同學大公無私分享..
我很榮幸我是巴菲特班的學生

當我有問題打電給老師..
老師都很有耐心教導..
真的很感動..(謝謝你貴人)

這波我原本買進6檔..
後來我換成一半買景氣循環、一半買不受景氣影響
我用老師教導的方法賺進了我人生第一次獲利..
看到績效眼淚快流下來..

一路下來當我有心魔出現..
我用3秒鐘我就解決了..
例如放空、差價..我會想
老師、巴菲特會這樣做嗎 ?? (應該是2秒)

這波我買進了中鋼、巨大、台橡、裕民、鴻海、華立、中碳、中聯資、台積電、國泰金、大統益
我把中鋼、裕民、國泰金、台橡、台積電賣出 (景氣循環股)..
買俗賣貴沒有違反巴菲特原則...
鴻海..華立..我賣掉一半..我無法判斷的..
老師建議賣一半,至少對一半
目前手中持股有中碳、中聯資、大統益、巨大、華立、鴻海..
除非她們壞了..不然我不會賣..我是股東..
我會看下次買進點有便宜的話,我會加碼..
(維持一定ROE自然會把股價拉上來..何需害怕下跌..看還原股價)享受複利 !!

我目前把資金控管成一半景氣循環,一半不受景氣..
到下波買進點..會看手上持股價值剩多少
假設下波買點帳面價值剩50萬,手上有1百萬,
我會拿25萬買不受景氣影響,
75萬買景氣循環股..

人棄我撿..投資只分可知不可知
會牢牢記住..努力修練神功..
願洪老師、同學大家都賺大錢

Michael 是好人

From: 凰娟
Sent: Saturday, April 17, 2010 4:27 PM

Dear All :

對我來說,Mikeon桑絕對是好人!!

第一
因為他讓我用很便宜的學費學到有效的投資知識
而且復習不用再繳學費,只要自備午餐

第二
他讓我對未來充滿希望~不會迷失在茫然渾沌的股海中

第三
當我用手機請教他問題時,Mikeon用很溫和誠懇的口吻解答我的疑惑
讓我沒有壓力也感到安心

第四
他將複雜的投資觀念轉換成簡單的方法,讓我感到如負釋重
原來投資股票不用每天看盤畫線圖,可以節省很多時間

所以,我非常感謝Mikeon願意分享他的所知讓我更好~
感恩~!

2010年4月14日 星期三

買房出租煩事多

From: 羋羋
Date: 2010/4/14 22:51

個人覺得當大家都在講有多好的時候無疑的是過熱了
媒體一直渲染買房出租多好多好
卻沒有深入分析買入後的管理營運問題
這些問題在專業的包租公或投資客眼裡都不算甚麼
因為他們熟門熟路,有自己配合的包商或通路,
成本自然可以控制到很低

可是對於一般大眾投資第一間房屋出租來說卻是很大的問題
最簡單隔一間套房至少十來萬跑不掉,
租金多少 ? 多久回收 ?
中間還需要扣掉折舊,換了房客的整理,
這些問題如果沒有豐富的經驗,
在過程中會被包商多賺很多,
雜七雜八的費用會持續的增加成本

我曾聽一個親戚有幾間公寓出租,
對普通上班族來說他已經算專業包租公了
所以他裝潢好房子就會去賣場一次買一整批的家電回來
結果聽他說三天兩頭的就要去修電視、修東修西,
我們都很疑惑,
自己看的都還是網路上標二手電視,幾乎也沒壞過
怎麼他買全新的還要常修 ?
好在他已經退休了,成天就忙著這些瑣碎雜事也沒甚麼

我很難想像一般上班族下了班累個半死,
還要再為了別人家電視模糊、水龍頭不緊這些雜事煩心
只為了媒體報導包租公的3%~5%投資報酬率 ?
那學巴菲特班投資就好啦 !


參閱:懂買房比懂炒股更易致富 ??

2010年4月11日 星期日

投機與投資

From: mikeon
Sent: Monday, April 12, 2010 11:21 AM

有人搞混了投機與投資二個名詞
不是跑短線就是投機,抱長是投資
不是賺差價就是投機,收股利是投資
也不是買爛公司就是投機,玩績優股是投資
更不是投機的人沒有道德,投資者比較高尚

投機,英文叫speculative,其意是猜測
亦即投機或投資之分在於有無亂猜

我35元買中碳是經過計算,知道它實在很便宜
後來賺了3倍,無論來自股利或價差
都是投資收入,
完全沒有投機的成分


另外,有人把二個相反詞擺在一塊兒,也很奇怪
就像「馬上」跟「漸漸好」是相反詞,不可放在一起
價值投資跟順勢操作也是相反詞,不能攪成一鍋

價值投資是等到股價便宜才會買
而順勢操作則是不管貴俗
只要股價趨勢向上就買,向下則賣,
這二派是相反詞,
一個人怎麼可能同時存在二種矛盾的投資觀念 ?

2010年4月8日 星期四

懂買房比懂炒股更易致富 ??

From: lue_666
Sent: Thursday, April 08, 2010 2:30 PM

懂買房比懂炒股更易致富
本文摘錄自《Money錢》2010年3月號 ● 撰文:童再興

...... (3)懂買房比懂炒股容易。買房門檻高,自備款以百萬元計,但有了自備款後,便只有「地段、地段、地段」最重要了。相對的,股票專業術語原則複雜得多,從EPS、本益比、財務報表,到產業、產品等等,起伏變化大,要當股市贏家比當房市贏家,困難而辛苦得多。 ......


From: 黃欽宏
Sent: Thursday, April 08, 2010 4:18 PM

『…你可以不懂股票、不買基金,
但不能不買房,不能不懂買房。
若一生不買房,注定是個收入趕不上房價的窮人,
或者比同階層的人窮。…』

這是出貨報告嗎?

舉這麼多買房賺錢的例子
和我們聽到某某某買台塑幾十年,暴賺數十倍的例子何異?
都是拿最好的例子出來說

股市股價明確,賺賠很容易算
房市不透明,搞得好像每個參與者都大賺,真的嗎?
那怎會有全球次貸風暴?怎會有斷頭屋?
中信銀和永豐銀的美國子行怎會因商用不動產斷頭而大賠特賠?

我記得政大張金鶚教授的一個建議就是…
提高房市透明度,杜絕炒作…


From: mikeon
Sent: Thursday, April 08, 2010 6:59 PM

「神功」P57
圖1:巴:呵 ! 呵 ! 那是因為你看了太多無用的資訊
圖2:巴:你看的那些媒體天生就有愛追逐熱門股的特性,
才有助於銷路。
可是股票在底部時卻常不被注意
因此若按媒體的報導去選股,
剛好跟買低賣高的投資原則抵觸,很容易買在高點


From: 謝達昌
Sent: Thursday, April 08, 2010 5:04 PM

每個樂透得主只花了100元,
隨便簽一組數字,就賺了上億。
所以大家快去買?
這類標題就是標準的不負責任言論,
勝者的背後,有更多陣亡的人,

投資的本質,就是buy low and sell high,
但是如何buy low就是一門學問,
不論任何行業都需要花時間和精力去鑽研,

買房通常比較不容易賠錢,是因為金額較大,
所以投資者會花比較多心力貨比三家,
而且脫手不像股票那麼容易,所以就會減少買賣次數

這就和買股前專心分析,
然後不作短線價差的原則是相同的,
不管是股票或房子或開店作生意,
只要成本便宜,等待時間回歸價值,
最後就只是賺多賺少的問題了

p.s. 買房也不見得一定賺,
我有認識的人在逢甲商圈買了一些學生套房出租,
十幾年下來房價也跌,租金也跌,房子也折舊,
換算後的年複利報酬大約只有2~3%,
所以沒有絕對好的投資項目,
只有「你懂不懂」的投資項目。


From: 柏元
Sent: Thursday, April 08, 2010 5:36 PM

有很多人買了房子從此就走上屋奴這條道路
繳貸款期間如果因為工作不順
EX裁員、降薪、無薪假......etc
房貸若繳不起可能面臨法拍、銀拍
後果可能會導致妻離子散
或者壓力過大自殺等一些負面影響
相對著股票流動性高,
如果抱著資優生股票,縱使被套也可以領取固定的股息
Michael手頭的中碳就是一個好的驗證,
持有好幾年也翻了好幾倍

所以假設預算1000萬的房子,
如果可以有800萬的現金,那你只要貸200萬
如果只繳個頭期款200萬,你要貸800萬
哪一種情形壓力大 ? 當然一目了然
如果你是貸800萬的人,等到你繳完那時候應該也該退休了吧 !
而且為了繳房貸,你必須縮衣節食,也許整個生活品質也沒了
最後擁有這間房子,可是卻也沒存到什麼錢
現在的人怕的是活太久沒錢花

小弟我的想法是用Michael的方法來賺取800萬
而不要變成去貸那800萬的人
我想Michael的方法一定會給大家一個滿意的報酬
當然,如果你是房屋投資客,以上內容也許就不適用
這是小弟的淺見
祝大家身體健康

補充:前幾天聽到一個噩耗,
小弟的好友跟我同年29歲,前陣子死於腦癌
而我媽的一位同事36歲在浴室滑倒,頭去敲到牆壁,腦出血送醫不治
二者故事共同點都是當事人都非常年輕,可是卻都早逝
不禁感嘆人生無常,所以更要及時行樂
也更讓我學到人要活在當下,好好把握每一天 !!
多多關心身旁的人
也許貧窮和富貴的距離只有「健康」二個字


From: fivegeneration
Sent: Thursday, April 08, 2010 6:40 PM

很有渲染力的文章,小弟沒有房子,
目前正在存錢並思考房子的事情

有以下幾點是我的疑問
1.房子是會折舊的,10年前的一坪20萬,
到了10年後變成一坪40萬,聽起來很能增值,
但是40萬是指新房子吧,
10年前買的房子折舊後還有投機效果嗎?

2.假如買房子是為了自住,
那麼在房市高點的時候把房子賣了,
還不是要買新房子來住,
除非真的有人狠到改成用租的
(放棄自己有房子的穩定感),
如果做不到這點,
所謂的資產增值豈不是變成紙上富貴嗎?

3.投資/投機房地產的門檻很高,
成功了可以賺到一輩子的積蓄,
那失敗了會不會變成一輩子的負債?
用REITs可以取代直接投資/投機房地產嗎?

4.結論:能夠保值/增值的其實是土地,
而非土地上的房子,
所以房子只要低點有機會買可以負擔的來自住就好,
也不用想說要賣掉投資,
如果要炒房子還不如去炒地皮,或者買房子來出租

不知道小弟的想法正不正確呢,
同學們有房地產高手可以解惑嗎


From: 智勝
Sent: Thursday, April 08, 2010 8:06 PM

小弟是智勝不是房地產高手,不過略懂皮毛,協助回答問題~

1.房子本身會折舊,但是也會增值,
幾十年來,增值的幅度皆大於折舊的幅舊。
再來,一般投機房子的不會放超過2年,
放超過2年基本上已經當成投資用。

舉例:如果一開始你設定為賺價差,
那你會儘量向銀行貸款,並設定寬限期,
並在只繳利息的時間內,儘量將房子出脫,
這是投機。

如果你是買來自住,10年後會不會漲基本上影響不大~

再提供一個消息~台灣的房地產,
除了中北部有漲之外,南部地區這10年是賠的,
意即你10年前在南部買房子,放到現在幾乎是賠的。
所以~重點是地段。

2. 目前如果我持有北市的房子,目前賣掉可賺價差3000萬好了,
去租房子一個月高估一點,算租3萬~
算一算可租83.33年,你會怎麼思考?
資本主義,起起落落,漲漲跌跌…懂得買,
我想也需要懂得賣。

上面我所提出的思考題,沒標準答案喲,每個人都對。

如果是我,我會賣的,
理由:先出脫賺價差,獲得一大筆錢,
這筆錢看是要低檔買有股利的股票,
還是乾脆定存領每年30萬的利息,
換句話,年租金我只需再多支6萬。
另外,房地產其實如景氣循環股,目前真的算相對高點了~

3.門檻高不高呀~見人見智說~
如果不用花你一毛錢就可購得房產不曉得是算高還是低~

如果你在低檔時購買中碳,
況且購買時,銀行願意讓你「房貸,這邊變股貸」。
你會買多少呢?

成功與失敗是靠我們下了多少的努力與研究所形成的「結果」。

另外投資房地產只要你不超過你本身的槓杆,
是不太會失敗的,
因為跌了放著或自住就OK了。
除非你買了貴了的房子,又想賺差價,
那就跟買了貴了的股票想賺差價一樣…
那就看你是要長期投資,還是停損賣出了。

4.土地能保值與增值,小弟同意,這觀點是正確的。
土地這幾年幾乎全台都增值,
因為他的稀有性,但土地周轉率不高~

房子低點且自己能負擔的買來自住,也是對的~
因為是在低點買進,光這點做什麼都對~
只要確定他不會消失~

全球的富翁有很大比例來自股市跟房市
但如果加上比成功率的話,
做房地產成為富豪是比在股市中成為富翁來的高。

不好意思,因為小弟身邊有許多朋友從上班族變成專職的房地產投資高手,
從月入2-3萬,變月入幾十萬~
所以在房地產投資上,他們是成功的。
不過他們幾乎不碰股市…

小弟儘量回答了,也前後對自己的回答看了二次,
如回答不儘詳細或不周全,請見諒並請指點,
智勝感恩


參閱:買房出租煩事多

2010年4月1日 星期四

我只會小學算數,所以才能學會巴菲特神功 !!!!

From: weyzhiro
Sent: Thursday, April 01, 2010 11:23 PM

還好我的低智商,只會加減乘除的簡單小學算數
所以我才能學會巴菲特神功 !!!!


From: 賈宜揚
Sent: Friday, April 02, 2010 7:53 AM

投資方法不必複雜
只需依循一有效的方法/系統
聽話(選好名單)照做(等待第四季買進)

至於IRR問數學老師吧


From: 翔宇 詹
Sent: Friday, April 02, 2010 8:41 AM

沒錯 ! 我連小學時的數學都很爛
上課只要看到 mikeon 在黑板上講解有關數學方面的問題
我幾乎聽不懂
同學問mikeon的問題我也大致不了

不過我卻不擔心 !
因為mikeon說過
不必探就好公司的成因,只要看得出結果就好
頭腦愈簡單,報酬率有可能愈好